Vidéosurveillance en copropriété : règles, votes et bonnes pratiques

Installer des caméras dans les parties communes d'une copropriété est possible, à une condition : un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Le projet relève en principe de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le dispositif doit aussi respecter le RGPD et les recommandations de la CNIL.

Concrètement, il faut une résolution précise, des résidents informés, des caméras limitées aux parties communes et des images vues par quelques personnes désignées. Dégradations dans un parking, vols de vélos, hall occupé : quelle que soit la raison du projet, la procédure est la même. Voici ce qu'il faut préparer avant de présenter un projet de vidéosurveillance d'immeuble à Paris et dans les Hauts-de-Seine à votre prochaine assemblée générale. Les textes cités ont été relus sur Légifrance le 5 octobre 2026.

Le vote en assemblée générale : une étape obligatoire

Un syndic, un conseil syndical ou un copropriétaire ne peut pas décider seul d'installer des caméras dans les parties communes. La CNIL le rappelle : l'installation passe par un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Quelle majorité faut-il obtenir ?

L'installation de caméras dans les parties communes relève en principe du n de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ce paragraphe vise « l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ». La loi n'y nomme pas la vidéosurveillance : c'est sa qualité de travaux d'amélioration qui conduit à cette majorité.

La majorité de l'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, et pas seulement sur celles des copropriétaires présents. Si le projet ne l'atteint pas mais recueille au moins le tiers de ces voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat, à la majorité de l'article 24.

Cette majorité de l'article 24 est celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Deux autres décisions peuvent accompagner le projet : l'envoi des images aux forces de l'ordre, voté à part au m de l'article 25, et les modalités d'ouverture des portes d'accès, au g du même article.

Que doit contenir la résolution soumise au vote ?

Pour limiter les risques de contestation, la résolution inscrite à l'ordre du jour doit être précise :

• le nombre de caméras et leur emplacement (hall, parking, local vélos, caves) ;
• les conditions essentielles du devis de l'installateur, notifiées avec la convocation, comme l'exige l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
• les personnes habilitées à voir les images et la durée de conservation ;
• le budget d'installation et d'entretien, et sa répartition entre copropriétaires, fixée à la même majorité que les travaux (article 30 de la loi de 1965).

Pour gagner du temps, recevez le modèle de résolution d'assemblée générale : il reprend ces points, la base légale et la seconde chance de vote, à adapter à votre immeuble avant de l'envoyer au syndic.

Une résolution vague, du type « installation de caméras dans la résidence », laisse ouvertes les vraies questions : où, qui regarde, combien de temps. Un devis détaillé, établi après une visite sur place, donne à chacun de quoi voter en connaissance de cause.

Vidéosurveillance en copropriété : les règles CNIL et RGPD

Une caméra qui filme des personnes traite des données personnelles : le dispositif doit donc respecter le RGPD. Le responsable du traitement est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

La CNIL détaille ces règles dans sa fiche sur la vidéosurveillance dans les immeubles d'habitation. Cette fiche date du 23 juillet 2018, et la CNIL la signale comme n'étant plus à jour : vérifiez-la avant l'assemblée.

L'information des résidents est obligatoire

Chaque personne filmée (copropriétaires, locataires, visiteurs, livreurs) doit être informée par des panneaux visibles à chaque accès de la résidence. D'après la CNIL, ces panneaux indiquent :

• l'existence du dispositif et sa finalité ;
• l'identité du responsable du traitement, le syndicat représenté par le syndic ;
• la durée de conservation des images ;
• la façon d'exercer son droit d'accès aux images ;
• le droit d'introduire une réclamation auprès de la CNIL ;
• le contact du délégué à la protection des données, s'il en a été désigné un.

Une note aux résidents, au moment de la mise en service, complète utilement l'affichage.

Une durée de conservation limitée

Les enregistrements ne se gardent pas indéfiniment : la CNIL limite leur conservation à un mois au plus. Fixez une durée plus courte si elle suffit à constater un incident, et réglez l'enregistreur pour qu'il efface automatiquement les images au-delà.

Le choix de cet appareil compte aussi : le comparatif NVR ou DVR, quel enregistreur vidéo choisir explique les différences.

Les droits des personnes filmées

Toute personne filmée peut demander à voir les images qui la concernent, tant qu'elles sont conservées. La demande s'adresse au syndic, qui représente le syndicat responsable du traitement.

Où peut-on filmer ? Parties communes oui, logements jamais

La règle tient en une phrase : les caméras filment les parties communes, jamais l'intimité des logements. D'après la CNIL, les emplacements possibles sont :

• les halls d'entrée ;
• les parkings ;
• les locaux vélos ;
• les cours.

Sont exclus du champ des caméras :

• les portes d'entrée des logements ;
• les fenêtres, balcons et terrasses ;
• la voie publique : orientez les caméras, ou masquez une partie de l'image, pour l'éviter.

Dans un immeuble ancien, la pose demande de l'attention aux moulures et au passage des câbles. L'article sur la vidéosurveillance des immeubles haussmanniens détaille ces contraintes.

La caméra d'un copropriétaire seul

Un copropriétaire ne peut pas, à titre individuel, installer une caméra qui filme les parties communes. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 11 mai 2011 (3e chambre civile, n° 10-16.967), le retrait d'une telle caméra a été ordonné : elle constituait un « trouble manifestement illicite ».

Chacun reste libre, en revanche, d'équiper l'intérieur de son logement : c'est le cadre de la vidéosurveillance pour la maison et l'appartement.

Les commerces en pied d'immeuble

Pour un commerce en pied d'immeuble, voyez notre page sur la vidéosurveillance d'entreprise.

Qui accède aux images ?

Le visionnage n'est pas ouvert à tous les copropriétaires. La CNIL le réserve à quelques personnes habilitées : le syndic, des membres du conseil syndical, le gestionnaire ou le gardien. Nommez-les dans la résolution votée en assemblée générale.

En pratique :

• les images se consultent en cas d'incident, pas en continu ;
• l'enregistreur est placé dans un local fermé et protégé par un mot de passe ;
• si l'immeuble emploie un gardien ou du personnel d'entretien, ces salariés sont informés individuellement.

Transmettre les images aux forces de l'ordre

La transmission directe des images aux services chargés du maintien de l'ordre est encadrée. Prévue par l'article L272-2 du code de la sécurité intérieure, elle n'est possible qu'« en cas d'occupation empêchant l'accès ou la libre circulation des personnes ». Elle ne vise ni l'entrée des logements ni la voie publique.

Cette transmission demande un vote séparé, au m de l'article 25, puis une convention avec le préfet. Le modèle de résolution prévoit une résolution facultative pour ce cas.

Bonnes pratiques pour préparer le vote

Quelques réflexes aident à présenter un dossier clair :

• Faire une visite sur place avant l'assemblée : nombre de caméras, angles, câblage, emplacement de l'enregistreur. Un projet chiffré répond d'avance aux questions de la salle.
• Expliquer le cadre : présenter les règles de la CNIL en réunion de conseil syndical répond aux craintes légitimes sur la vie privée.
• Choisir des caméras lisibles de jour comme de nuit : des images floues servent peu en cas de plainte.
• Prévoir l'entretien : une caméra en panne ne protège personne. Inscrivez un budget annuel dans la résolution.
• Penser à l'ensemble des accès : un contrôle d'accès par badge ou Vigik sur le hall complète les caméras, et ses modalités d'ouverture se votent au g de l'article 25. Pour le sous-sol, l'article sur le contrôle d'accès d'un parking souterrain compare barrières, badges et bornes.

Faire chiffrer le projet avant l'assemblée générale

La vidéosurveillance en copropriété repose sur trois points : un vote en assemblée générale, des résidents informés et des images vues par peu de personnes. Un dossier précis, avec les conditions essentielles du devis et des règles claires sur les images, permet à chaque copropriétaire de voter en connaissance de cause.

Supra Sécurité, installateur basé à Neuilly-sur-Seine et fort de 15 ans d'expérience, pose des caméras Dahua dans toute l'Île-de-France. Nous intervenons 7 jours sur 7 sous 48 heures, sans abonnement imposé. Si votre conseil syndical prépare une résolution, demandez un devis gratuit à joindre à la convocation.